Inleiding
Per 1 september 2021 is ons burgerlijk wetboek drastisch aangepast. Onder andere is een regeling voor de zogeheten langdurig onverdeelde gemeenschappen ingevoerd. Deze regeling is te vinden in artikelen 3:200a tot en met 3:200h van het Burgerlijk Wetboek van Aruba (BW).
De regeling is ingevoerd omdat het vaak lastig blijkt om een gemeenschap van goederen, die enige decennia onverdeeld is gebleven, via de notaris te verdelen vanwege het grote aantal rechthebbenden waarvan sommigen niet kunnen worden opgespoord.
Op grond van de regeling kan de feitelijke gebruiker van het onroerend goed of een rechthebbende met enige verknochtheid aan dat goed aan de rechter vragen om het goed aan hem in eigendom toe te kennen.
Het moet gaan om onroerende goederen die deel uitmaken van een gemeenschap die langdurig onverdeeld is gebleven waardoor aannemelijk is dat sprake is van rechthebbenden die niet kunnen worden opgespoord, althans van een groot aantal rechthebbenden die elk een verwaarloosbaar klein aandeel in het goed bezitten.
De regeling geldt niet voor huurgrond
De regeling geldt ook voor beperkte rechten zoals het erfpachtrecht en het opstalrecht, maar niet voor huurgrond.
Huurgrond werd (aanvankelijk) door de overheid uitgegeven als landbouwgrond, zonder opstalrecht. Volgens het gronduitgiftebeleid van de Directie Infrastructuur en Planning (DIP) zijn de huurovereenkomsten die voor onbepaalde tijd zijn verstrekt oud en dateren vanaf 1880. Vaak zijn de huurders niet meer bekend. DIP heeft het voornemen om overeenkomsten voor huurgronden die niet meer in gebruik en onbebouwd zijn op te gaan zeggen. Van huurgronden die wel in gebruik en bebouwd zijn wordt beoogd deze in erfpacht om te zetten.
Het omzetten in erfpacht van huurgrond die deel uitmaakt van een langdurig onverdeeld gebleven gemeenschap, met deels onbekende of onvindbare rechthebbenden, zal echter lastig blijken omdat alle rechthebbenden aan de vestiging van het erfpachtrecht moeten meewerken.
Ook de verdeling door de rechter in de zin van artikel 3:185 BW van een woning die op huurgrond van de overheid staat is bezwaarlijk, omdat de rechter naar verklaringen van erfrecht zal vragen.
Volgens de memorie van toelichting op de regeling van artikel 3:200a BW bieden andere wettelijke bepalingen ook geen bevredigende oplossing voor het verdelingsperikel, bijvoorbeeld artikel 3:181 BW (onzijdig persoon), artikel 3:174 BW (vervangende toestemming), artikel 3:27 BW (eigendomsuitwijzing), artikel 4:204 BW (onbeheerde nalatenschap).
Een specifieke regeling voor huurgrond
Huurgrond die in een langdurig onverdeeld gebleven boedel valt vergt een effectieve regeling. Een soortgelijke regeling als artikel 3:200a BW, maar dan specifiek voor huurgrond waarbij de feitelijke gebruiker van het perceel of een rechthebbende de rechter vraagt om het exclusieve huurrecht op het perceel en de woning aan hem toe te kennen. De regeling kan in boek 7 van het burgerlijk wetboek worden ondergebracht, dat bijzondere overeenkomsten zoals de huurovereenkomst regelt. Desnoods kan de enige huurder, na toewijzing van het verzochte, het perceel via DIP in een erfpachtperceel laten omzetten.